房屋共有性质的认定——共同共有还是按份共有？

  发布时间：2016/7/21 17:52:01 点击数：

导读:【裁判要旨】　　根据《物权法》的规定，按份共有人对共有物权没有约定份额或约定不明确的，应当严格按照出资比例进行分割，不能确定出资额的则视为等额出资。而共同共有人对共有物权的分割应以等分为原则，并考虑共有

【裁判要旨】

　　根据《物权法》的规定，按份共有人对共有物权没有约定份额或约定不明确的，应当严格按照出资比例进行分割，不能确定出资额的则视为等额出资。而共同共有人对共有物权的分割应以等分为原则，并考虑共有人对共有财产的贡献等其他因素。可见，共有性质不同，分割方法迥异，法院在对共有物进行分割前应先对共有关系的性质进行认定。《物权法》生效前形成的共有关系，其共有性质不明时应适用《民通意见》第八十八条的规定推定为共同共有，《物权法》生效后形成的共有关系，其共有性质不明时，应适用《物权法》第一百零三条的规定推定为按份共有，除共有人具有家庭关系等除外。换言之，共有性质的推定应适用共有关系形成时的法律。

【案 情】

　　原告：程某

　　被告：宋某

　　程某与宋某曾系恋人关系，双方于2001年起共同生活，后于2004年4月终止恋爱关系。2003年3月26日，程某、宋某与上海元益置业有限公司签订房地产预售合同，约定双方共同购买上海市杨浦区本溪路168弄某室房屋（以下简称本溪路房屋）。该房屋二审时尚未办理房屋产权证，且房屋预售登记未载明双方共有关系。该房屋价格721,978.5元，首付款371,978.5元，其中171,978.5元由双方共同支付，200,000元由程某父亲支付。剩余350,000元由宋某向银行申请贷款方式支付。双方从2003年5月起共同偿还银行贷款至2004年4月。双方终止恋爱关系后由程某居住使用。2003年12月3日，程某、宋某与上海恒慧房地产开发有限公司签订房地产预售合同，约定双方共同购买上海市杨浦区江浦路2089弄某室房屋（以下简称江浦路房屋）。2004年4月22日，双方取得系争房屋产权，产权登记为双方共有，未载明双方共有关系。该房屋价格858,065元，首付178,065元，其中128,065元为双方共同支付，50,000元由程某父亲支付。剩余680,000元由程某向银行申请贷款方式支付。从2004年2月起双方共同还贷至2004年4月。该房屋的评估价为3,940,000元。后程某诉至法院，要求认定涉案房屋系双方按份共有，并要求按照各自出资比例分割房屋产权。

【审 判】

　　原审法院审理后认为，共同共有人在共有基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。程某、宋某原系恋爱关系，在恋爱同居期间共同购买了两套房屋，现双方的恋爱关系已终止，故两套房屋的共有基础已不存在，两人要求分割，于法有据，可以准许。鉴于双方对各自所占的份额并无明确约定，两套房屋价值相差不大，为便于双方各自生活，房屋的分割以一人一套为妥。法院结合双方当事人对两套房屋的出资情况（其中程某出资较多）、实际居住状况和房屋的现状等因素综合考量，将面积较大的本溪路房屋判归程某所有，并由程某承担该房屋项下全部贷款；将面积较小且有较大部分贷款的江浦路房屋判归宋某所有，并由宋某承担该房屋项下全部贷款。

程某与宋某均不服原审判决，提起上诉。

　　二审法院就双方争议的共有关系性质和共有财产分割方法向当事人进行了充分的释法说理工作，促成双方达成庭外和解，后双方均自愿撤回上诉。现原审法院判决已经生效。

【评 析】

　　本案的焦点是：共有人在《物权法》生效之前形成的共有财产，共有关系不明时，应当推定为共同共有还是按份共有。我们认为，应当适用共有关系形成之时的法律即最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》（以下简称《民通意见》），推定为共同共有。理由如下：

　　一、共有关系性质不同，共有财产的分割方法完全不同

　　对于按份共有，《物权法》第一百零四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”因此，按份共有人对共有物权没有约定份额或约定不明确的，应当严格按照出资比例进行分割，不能确定出资额的则视为等额出资。《民通意见》第九十条规定：“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。”因此，共同共有人对共有物权的分割应以等分为原则，并考虑共有人对共有财产的贡献等其他因素，法官在分割时可根据公平原则进行一定的自由裁量。可见，共有性质不同，分割方法迥异，法院在对共有物进行分割前应先对共有关系的性质进行认定。

　　二、《物权法》改变了共有性质的推定规则

　　在《物权法》出台之前，《民通意见》第八十八条规定：“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有”。根据该条规定，如果双方均不能举证证明共有性质是按份共有，则应认定为共同共有。而《物权法》第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”这一规定改变了《民通意见》对共有性质的推定规则，《民通意见》将无约定的共有推定为共同共有，而《物权法》将共有关系不明推定为按份共有，除非共有人具有家庭关系等客观情形。

　　三、《物权法》生效前形成的共有关系，其共有性质不明时应适用《民通意见》的规定，推定为共同共有

　　因为《物权法》改变了共有关系性质的推定规则，因此在《物权法》生效后法院审理的共有财产分割纠纷案件，应首先考虑适用何种法律认定共有关系性质。这就涉及到法律的溯及力问题。一般来说，实体法律规范不具有溯及力，因为法律是社会公众从事社会交往活动的行动指南，人们根据行为之时的法律判断自己行为的性质和法律后果。如果适用新法改变经旧法确立的法律关系，不利于维护法律关系及社会关系的稳定性，也超出了行为人可预见的范围，有违责任自负原则。我国有关法律规定也体现了实体法律规范不具有溯及力的这一原则。《民通意见》第一百九十六条规定，1987年1月1日以后受理的案件，如果民事行为发生在1987年以前，适用民事行为发生时的法律、政策，当时的法律、政策没有具体规定的，可以比照民法通则处理。《立法法》第八十四条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”。因此，我国法律特别是实体法律规范一般不具有溯及力。

　　《物权法》自2007年10月1日起施行，对于此前形成的共有关系性质的认定不具有溯及力。因此，《物权法》生效前形成的共有关系应适用《民通意见》第八十八条的规定加以认定；2007年10月1日《物权法》生效后形成的共有关系则应适用《物权法》第一百零三条的规定加以认定。

　　本案中，双方对两套系争房产的共有关系分别形成于2003年和2004年均无任何争议，当事人也没有提出证据证明共有性质为按份共有，因此应适用《民通意见》第八十八条的规定认定为双方共同共有。而共同共有的财产分割应以等分为原则，并兼顾共有人对共有财产的贡献等其他因素。因此，一审法院认定双方对涉案房屋系共同共有人符合法律精神和法律规则，定性准确。对于涉案房屋的分割方法，一审法院在等分的基础上适当考虑程某出资较多等因素同样符合“以等分为原则，兼顾贡献”的共同共有分割原则。