房屋按份共有与共同共有的关系

  发布时间:2016-7-21 18:10:02 点击数:
导读:所谓房屋共有,是指两个单位以上,或者两个以上共有的房屋。共有的房屋包括按份共有和共同共有。《物权法》第九十三条对此作出了明确规定“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

所谓房屋共有,是指两个单位以上,或者两个以上共有的房屋。共有的房屋包括按份共有共同共有。《物权法》第九十三条对此作出了明确规定不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

  房屋的共同共有是指两个或者两个以上的公民或法人对同一房屋平等的,不分份额的享有权利和承担义务。《物权法》第九十五条规定共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权共同共有的产生基于一定的共同关系,这种共同关系,或是由法律直接规定,如夫妻关系、家庭关系、合伙合同关系。在共同共有中,各个共有人对共同共有的房屋是平等地享有、占有、使用、收益和处分的权利,同时共同承担相应的义务。每个共有人在使用房屋时都不能排斥其他共有人的使用权利。

  按份共有是指两个或者两个以上的公民或法人按照各自占有的份额,分别对共同所有的房屋享有权利并承担义务。《物权法》第九十四条规定按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。就是说,各个共有人对共有房屋按照各自的份额享有所有权,这种份额并不是指把共有房屋分为若干份,各共有人各自享有所有权,而是共有人对共有的房屋整体按各自的份额享有权利和承担义务。各共有人虽然拥有一定的份额,但是共有人的权利并不仅限于共有房屋的某一部分上,而是基于共有房屋的全部。例如,甲乙二人共有四间房屋,双方各占二分之一,这并不是指甲乙二人分别各占有两间房屋,甲占东面两间,乙占西面两间,而是指两个人对这四间房屋都享有权利和义务,该权利和义务的份额由共有人所占的份额进行分配。

  共同共有与按份共有的联系与区别

  作为共有关系的两种形式,按份共有与共同共有具有一些相同点:两者都是由两个或两个以上的人对同一项财产享有所有权和共同承担相应的义务,共有人的权利都基于共有物的全部。但两者又有很大的区别,主要表现在:

  1、产生的依据不同。房屋的共同共有根据共同关系产生,以某种共同关系的存在作为发生的必要条例。例如,以夫妻关系存在为必要条件,以家庭关系存在为必要条件,以合伙关系存在为必要条件。而按份共有则不需要这个前提条件,只需要共有人的共同意志而发生。

  2、享有权利的范围不同。在共同共有中,共有的房屋是不分份额的,共有人对共有的房屋平等地享有权利并承担义务,只要有共同关系存在,就不能划分各共有人的房产份额。只有在共同共有关系终止时,才可以对共有房产进行分额,确定自己的份额。例如,夫妻关系存续期间共同购买的一套四房两厅商品房,就不能划分哪间房是丈夫的,哪间房是妻子的。假如夫妻离婚,即可依法进行分割。而按份共有,是按照各自的份额享有权利并承担义务的。

3、对共有房屋的处分方式不同。根据《民法通则》第七十八条的规定:按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让,但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。物权法》第一百零一条规定:按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。可见,在按份共有中各共有权人可以自由处分共有房产中属于自己的份额,而无需征得其他共有人的同意,其他共有人只能在同等条件下享有优先购买权。而共同共有的房屋,共有人要对共有房产进行处分时,必须取得全体共有人的同意或者占份额三分之二以上的人同意,否则,部分共有人擅自处分的共有房产,一般情况下都认定为无效。《物权法》第九十七条规定处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。可见,共有人有权对整个财产作出处分权利,但由于共有财产属于全体共有人所有,因此,对共有财产的处分,如转让、赠与、设定抵押等,都必须取得经占份额三分之二以上的共有人或者全体共同共有人同意。但是,如果某个或某几个共有人处分共有财产,其他共有人明知而不提出异议,则视为同意。共有人同意处分共有财产的意思有书面同意的、口头同意或默示的方式。如果共有人就共有物的处分达不成一致的协议,可以按照多数共有人或拥有半数以上份额的共有人的意见处理。但是多数人在处分共有财产时,不得损害少数人的利益,否则,受害的共有人可通过司法途径解决。

  综上所述,无论是共同共有或者按份共有的房屋,房屋的权利人在向房地产登记机关申请权属登记时,应根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十一条的规定:房屋权属登记由权利人(申请人)申请,共有的房屋,由共有人共同申请。登记行为的前提条件必须是当事人的申请。因此,当事人为维护自己的合法权益,在办理房屋权属登记时,切勿放弃自己对其房屋享有的权利,必须提出申请并亲自到房地产登记机关办理房地产权属登记手续。

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