农村房屋买卖纠纷

在农村房屋买卖纠纷的处理中，很关键的问题是如何认定农村房屋买卖合同的效力。根据我国土地管理法规定，宅基地使用权系农村集体经济组织成员的福利性待遇，与农村集体经济组织成员的身份紧密相连，且一户只能有一处宅基地。而且，国家政策一直以来屡屡强调农村房屋不得进行买卖。2007年12月，国务院常务会议再次强调：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。物权法明确规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。从司法实践来看，法院对于农村房屋买卖，一直以来秉持着以认定合同无效为基本原则，以认定合同有效为例外的处理方式。

在农村房屋买卖合同被确定无效后，必须充分考虑农村房屋买卖的背景，综合权衡买卖双方的利益。在合同无效后果的处理上，要全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益；对于购房人已经装修、翻建、扩建房屋的情况，应对购房人的投入进行补偿；在让购房人返还、腾退房屋的同时应当注意为购房人留出合理的腾退时间，购房人确实无房居住的，应当予以妥善安置。

在具体的司法实践中，在认定买卖合同无效的情形下，为平衡买卖双方利益，法院往往委托评估机构对房屋现值以及房屋所在土地的区位补偿价同时作出评估。对房屋已经增值的部分，由出卖人对购房人进行相应赔偿；对于购房人支付的购房款，适当考虑与购房人应当支付的房屋使用费进行折抵，如有余额，由出卖人予以返还；对于区位补偿价部分，一般按照出卖人承担主要责任、购房人承担次要责任的原则，由出卖人对购房人进行赔偿。当然，上述是司法实践对农村房屋买卖进行具体处理的一般原则，由于具体案情不同，在个案的处理结果上必然会存在一定差异。