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买卖期房“改底单”的程序及法律风险防范
我接到过很多关于改底单的咨询，买方的担心是将来拿不到房本或者卖方违约，卖方咨询的目的是询问买卖双方签署的这种协议是否有效，如果没效力就以此为借口不卖了，因为房价在不断的涨，觉得卖亏了，无论是买方还是卖方都听中介说这改底单有法律效力。为了让各位彻底明白这改底单到底是怎么回事，根据我代理的上百起商品房和二手房买卖交易的经验来谈改底单买卖期房的条件和程序及法律风险防范问题。
商品房预售成功的三个阶段
第一阶段、开发商取得大产权证。就目前来讲，开发商为了缓解资金压力，将只盖了几层的楼房就开始出售，这种预售必须先到建委进行预售登记，建委发给开发商《预售许可证》，开发商凭《预售许可证》就可以卖房子了，开发商预售登记后取得大产权，意思是这还没卖的房子属于开发商。
第二阶段、《商品房预售合同》签订。开发商取得《预售许可证》后将房子出售，开发商与客户签订《商品房预售合同》，然后开发商将《商品房预售合同》拿到建委进行合同登记，登记后，您可以在建委的官方的网站上看到这房子已出售的信息。
第三阶段、拿房本。目前买房大都是首付一部分，向银行贷款一部分，银行待开发商的房子封顶后才放款给开发商，然后就按《商品房预售合同》中的规定按时取房本并交契税等。
那么改底单就发生在第二到第三阶段这个时间段内。这个阶段又分两种情况，这两种情况以开发商是否将《商品房预售合同》拿到建委登记为界限：
第一种情况是《商品房预售合同》还没到建委登记，这时候改底单不是很复杂，只要开发商同意并当场重新签订《商品房预售合同》即可，这有个风险就是开发商是否追究买方的违约责任或者改底单的费用，因为《商品房预售合同》及《补充协议》中肯定有买方退房的违约责任条款，事先一定要向开发商问清楚再做决定不迟。
第一种情况的风险来自开发商是否以同一的价格再出售和让卖方承担违约责任或者改底单的费用。
第二种情况是《商品房预售合同》已经到建委登记了，这个时候改底单必须具备的条件为三点：一是买方和开发商签订了《商品房预售合同》，并且应经在建委登记档案，《北京房地产交易管理网》上显示“已经联机备案”颜色状态。二是买方还没交契税、印花税，如果交了契税，那么肯定是改不了底单。三是原开发商还存在。
第二种情况的风险是开发商要求的违约责任或者改底单的费用及建委是否允许撤销联机备案，如果建委不允许撤销备案，那么底单肯定改不了。
第二种情况改底单的流程
1．原房主先向开发商申请退房
2．开发商受理，接受退房要求
3．开发商将申请递交建委
4．建委受理，将房子注销，退还给开发商
5．房子处于预出售状态，开发商持有本房
6．现购房人同开发商签订《商品房预售合同》
7．开发商将此合同递交建委登记存档
8. 建委官方网站上显示“已联机备案”颜色状态。
以上任何一个环节不顺利就有可能发生纠纷。仅仅知道这个环节还不够，如果开发商、建委都说能改，那么双方还要签订具体的协议，把将来的所有可能会出现的情况以书面的形式约定好，这样才能尽可能的避免纠纷风险。
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