农村集体土地租赁合同无效判例研究

  发布时间:2019-07-24 18:50:39 点击数:
导读:一、《土地租赁合同》违反了《土地法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”的强制性规定,依合同法应确认无效。云浮市中级人民法院2016年1月27日对(2015)云中法民二终

一、《土地租赁合同》违反了《土地法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”的强制性规定,依合同法应确认无效。

云浮市中级人民法院2016年1月27日对(2015)云中法民二终字第406、407号陈福汉与云城区河口街道居委大元洞村土地租赁合同纠纷二审民事判决认为:

《中华人民共和国土地管理法》(简称《土地法》)第十二条规定:“依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。”第四十四条规定:“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。”第六十三条又明确规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”从上述《土地法》的规定来看,我国实行土地用途管制制度,法律对于集体土地尤其是农用地用于非农建设实行严格的管制,但从原审庭审中大元洞村的陈述以及其向云浮市云城区河口街道办事处提出的《关于将大元洞村河杨公路边的土地作非农用途的请示》的内容看,该合同约定出租的土地原为农用地性质,尽管因建设河杨公路受到损坏,但被上诉人尚没有举示充分的证据证明其已依法定程序转为可以用作非农业建设的集体建设用地,以使其符合本案合同约定的“用作商业用途(简易钢瓦栅房)”的出租目的。至于被上诉人大元洞村以云城区河口街道办事处在上述“请示”文件上签注“属实”字样等行为,主张该土地使用用途的改变已经获得政府批准的意见,因该签注内容既不能直接表明云城区河口街道办事处已经同意大元洞村提出的变更土地用途的申请,而且,云城区河口街道办事处也不是法定的可以批准将农用地转为用于非农业建设的集体建设用地的县级以上人民政府,被上诉人以此为由提出的主张,没有法律依据,本院不予采纳。由于本案当事人双方签订的《土地租赁合同》违反了《土地法》第六十三条的强制性规定,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项作出的“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定,该合同依法应确认无效。

佛山市中级人民法院 2016年7月28日对(2015)佛中法民三终字第675号刘建佳与王宣骅、王宣翔土地租赁合同纠纷二审民事判决书认定:

《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第二款规定:“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。”该法第四十四条第一款规定:“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。”经审查,佛山市高明区国土城建和水务局于2014年7月4日向原审法院复函明确答复称,案涉土地未完成建设用地报批手续,仍需按农用地管理。王宣骅、王宣翔与刘建佳签订的《土地租赁合同》因违反前述法律的强制性规定,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条之规定,属于无效的合同,自始没有法律约束力。

二、《土地租赁合同》无效的过错责任认定与损失分担

广州市中级人民法院对(2014)穗中法民五终字第730号广州市花都区雅瑶镇岑境村经济联合社、广州市花都区雅瑶镇岑境村第一经济合作社、广州市花都区雅瑶镇岑境村第二经济合作社与杨展正、杨燕波土地租赁合同纠纷二审民事判决认定:

根据本案查明的事实,岑境联社、岑境一社、岑境二社与冠立公司均明知涉案土地的性质为农用地,不得用于非农建设,但双方还签订租赁合同,将涉案土地出租用于建设商铺、日用品、百货市场等商业经营使用,故导致合同无效,双方均有过错,本案无证据显示一方的过错程度明显大于另一方,故双方应承担同等的过错责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条对于合同无效的处理原则,因该合同取得的财产,应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因此,冠立公司应将其占用的涉案土地交还给岑境联社、岑境一社、岑境二社,岑境联社、岑境一社、岑境二社应将其收取的押金、滞纳金返还给冠立公司,双方由此造成损失的,应各自承担。

佛山市中级人民法院 2016年7月28日对(2015)佛中法民三终字第675号刘建佳与王宣骅、王宣翔土地租赁合同纠纷二审民事判决书认定:

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”的规定,王宣骅、王宣翔应当退还刘建佳支付的100000元保证金。对于刘建佳被行政部门强制拆除的案涉土地上的建筑物的损失责任问题,本院分析如下:首先,王宣骅、王宣翔在其明知案涉土地未办理土地使用权证的情况下,仍将土地出租给刘建佳建设厂房,对于合同无效有过错。其次,双方签订的《土地租赁合同》第六条第5项约定:“刘建佳建厂房所需要的手续由王宣骅、王宣翔负责办理,费用由王宣骅、王宣翔负担,如需要王宣骅、王宣翔协助或提供与租赁土地有关的手续资料的,王宣骅、王宣翔有义务提供和协助,若政府部门禁止建设厂房,刘建佳有权解除租赁合同,一切投资损失由王宣骅、王宣翔负责并退回保证金;如需要报建,则王宣骅、王宣翔必须到相关部门办理报建手续时刘建佳需提供该基建物的相关资料及图纸给王宣骅、王宣翔。”由此可见,双方约定案涉厂房的报建手续是由王宣骅、王宣翔负责办理,刘建佳则是负有提供相关资料及图纸的协助义务。在王宣骅、王宣翔没有提供证据证明双方协商变更了该项约定的情况下,王宣骅、王宣翔主张未办理报建手续的责任全部在于刘建佳,理由不成立,本院不予采纳。第三,王宣骅、王宣翔在针对佛山市高明区荷城街道办事处2013年1月17日的处罚决定通知书提出的申请书中称,地上建筑物整体规划已于2005年6月27日在原佛山市规划局高明分局办理了方案预审工作,并将尽快配合政府部门申请办理好《中华人民共和国国有土地使用权证》,完善建设部门所需办理各方面手续。由此可见,王宣骅、王宣翔应对案涉土地的规划报建及用地手续是否完善完全知悉,在此情况下,王宣骅、王宣翔仍于案涉《土地租赁合同》第六条第6项中向刘建佳作出“如政府部门不批准建设厂房并责令拆除的,刘建佳有权解除合同,王宣骅、王宣翔须按双方认定的2500000元厂房投资额赔偿刘建佳”。该承诺表明,王宣骅、王宣翔对未经报建而建造案涉厂房的风险损失已有所预见而仍予放任,而且,该承诺也足使刘建佳对王宣骅、王宣翔产生信赖而实施案涉厂房投资建造。由此可知,王宣骅、王宣翔对刘建佳因案涉厂房被拆除而受到的损失过错明显,应承担主要责任。第四,刘建佳虽系对王宣骅、王宣翔产生信赖而投资建造案涉厂房,但其作为理性的投资人,不可因王宣骅、王宣翔的承诺而不经报建即建造厂房,故刘建佳对案涉厂房被强制拆除造成的损失亦有过错。综合上述分析,考虑到刘建佳与王宣骅、王宣翔双方的过错程度及该过错对案涉厂房被拆除所致损失的原因力大小,本院酌定王宣骅、王宣翔承担案涉厂房损失金额的70%的责任,刘建佳自行承担厂房损失金额的30%。原审法院未区分当事人双方对案涉厂房损失的过错大小,认定双方对损失金额各承担50%的责任有失妥当,本院依法予以纠正。

三、《土地租赁合同》违反了《土地法》强制性规定确认无效后如何支付土地占有使用费

佛山市中级人民法院对(2016)粤06民再44号陈杏芳、佛山市南海区桂城街平西村聚龙股份合作经济社土地租赁合同纠纷再审民事判决书中认定:

虽然本案合同无效,但对于聚龙经济社来说其土地被占用必然存在相应的损失,而陈杏芳已经实际使用了土地,且在双方合同期满后未向聚龙经济社返还案涉土地,故其获得了利益,应当向聚龙经济社支付案涉土地的占有使用费。因合同无效,对占有使用费不应当按照双方所约定的在合同有效的情况下不返还租赁物时的违约标准来计算,而应按照聚龙经济社实际发生的损失来计算。因双方当事人在合同中所约定的原租金标准是双方当事人协商一致的结果,符合市场规律,故应参照该租金标准来支付合同无效后的土地占有使用费。

广州市中级人民法院对(2014)穗中法民五终字第730号广州市花都区雅瑶镇岑境村经济联合社、广州市花都区雅瑶镇岑境村第一经济合作社、广州市花都区雅瑶镇岑境村第二经济合作社与杨展正、杨燕波土地租赁合同纠纷二审民事判决认定:

关于土地使用费的标准问题,由于冠立公司与岑境联社、岑境一社、岑境二社对导致合同无效均应承担同等的过错责任,且本案岑境联社、岑境一社、岑境二社无提供证据证明其实际损失,故本院酌定冠立公司以合同约定的租金标准的50%为依据,向岑境联社、岑境一社、岑境二社支付占用涉案土地期间的土地使用费。原审认定双方对合同无效均有过错,应承担相应的责任,但直接以合同约定的租金标准作为涉案土地使用费的支付标准不当,本院予以纠正。

四、承租土地上盖建筑物的投资损失如何赔偿?

佛山市中级人民法院对(2016)粤06民再44号陈杏芳、佛山市南海区桂城街平西村聚龙股份合作经济社土地租赁合同纠纷再审民事判决书中认定:

关于聚龙经济社是否应当赔偿陈杏芳上盖建筑物的投资损失。因本案土地租赁合同无效,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,因该合同取得的财产,应当予以返还,陈杏芳应当将其占有使用的案涉土地返还予聚龙经济社。因案涉土地上盖有建筑物,而返还案涉土地必然需要腾退该建筑物,故陈杏芳需腾退该建筑物以返还案涉土地。陈杏芳申请再审主张聚龙经济社应赔偿其投资厂房损失。对此本院认为,首先,一般情况下,土地承租人在签订租赁合同后在案涉土地上进行建设或其他投资必然要考虑租赁期限的长短,并根据租赁期限进行适当的建设和其他投资,使得自己可以在租赁期限内合理分摊投资的价值,故陈杏芳在案涉土地上进行建设或投资时应当考虑合同约定租赁期限,对案涉土地作在可预期的租期内收回成本的建设或投资。而本案租赁合同期限已经届满,其相关厂房投资等也应在租赁期限内得到了摊销,且陈杏芳对案涉土地享有了占有、使用、收益等权利,在租赁期限届满后其合同目的也已经得到实现,故其要求聚龙经济社赔偿其投资厂房的损失缺乏理据,因此,本院再审对陈杏芳要求聚龙经济社赔偿其在案涉土地上的投资损失的主张不予支持。

中山市中级人民法院2015年4月14日对(2015)中中法民一终字第313号梁均与梁伟杰土地租赁合同纠纷二审民事判决书认为:

梁伟杰未经审批将集体所有土地出租用于非农业建设,而梁均未审核土地的属性而签订土地租赁合同,因此,梁均与梁伟杰对于导致土地租赁合同无效均存在过错,均应承担相应的过错责任。梁均在签订土地租赁合同后,未办理相应的报建手续而搭建建筑物,被相关部门认定为违法建筑物,并责令拆除,导致建筑物被拆除的过错责任在于梁均。另外,梁均陈述涉案建筑物由其拆除并搬走。综合上述理由,梁均请求判令梁伟杰赔偿经济损失的理据不足,原审法院不予支持,并无不当。

江门市中级人民法院2014年3月24日对(2014)江中法民一终字第4号谭卫明与江门市蓬江区环市街联合庙子股份合作经济社土地租赁合同纠纷一案二审民事判决书认为:

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”。谭卫明二审上诉所主张的损失主要是“景明海鲜酒楼”被有关行政机关强拆后所产生的建筑物的建筑、填土、装修以及配套工程等资产价值的损失。谭卫明亦承认在兴建地上建筑物时并没有向有关部门办理规划、报建等审批手续。虽然本案“景明海鲜酒楼”被强拆的直接原因是因为用地手续的欠缺,但根据我国相关房产土地法律的规定,兴建建筑物,当事人应当向相关行政机关办理报建审批手续,在农用地上进行非农建设,亦不可能得到国家的准许。谭卫明知道或者应当知道自己未经审批擅自兴建建筑物的行为可能带来的不利后果,但谭卫明却放任了该不利后果的发生。若谭卫明在兴建“景明海鲜酒楼”前,能够按照《土地租赁合同》的约定办理农用地转建设用地手续以及办理建筑物的规划报建手续,本案“景明海鲜酒楼”的相应资产价值的损失完全能够避免。加之,谭卫明在江门市国土资源局对其非法占用土地的违法行为作出处理时,也没有行使听证申辩权利及采取相应的补救措施补办用地及建筑物的报建、审批手续。综合前述情况,就“景明海鲜酒楼”被强拆所产生的损失后果,谭卫明的过错程度显然大于联合庙子合作社的过错程度。原审法院据此酌定谭卫明自行承担其损失80%的责任,联合庙子合作社承担20%的责任,该比例分担公平合理,本院依予以维持。谭卫明上诉要求联合庙子合作社承担其全部损失,缺乏理据,不予支持。

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