土地租赁合同无效后,地上建筑如何赔偿

  发布时间:2019-07-24 18:48:36 点击数:
导读:原告上海某实业有限公司与被告上海某物流有限公司就土地租赁等事宜发生争议,上海某实业有限公司于2013年12月16日向上海市浦东新区人民法院提起诉讼。原告上海某实业有限公司诉称,被告于2007年11月22日、2008年4月20

原告上海某实业有限公司与被告上海某物流有限公司就土地租赁等事宜发生争议,上海某实业有限公司于2013年12月16日向上海市浦东新区人民法院提起诉讼。
原告上海某实业有限公司诉称,被告于2007年11月22日、2008年4月20日将登记在川沙县公路管理所(上海浦东新区公路管理署)名下位于江心沙路南侧黄埔江边的土地(土地性质为:国有土地,土地用途为:小苗圃基地)与原告分别签订了《合作建设使用合同》及《补充协议书》,约定,被告以上述土地租赁使用权参与合作,原告负责在该地上建造钢结构库房和混泥土场地等设施,并按期向被告缴纳租金,合作期限为五年,即2008年3月1日至2013年2月28日。租期到期后,土地上建筑以及附属设施由原告拆除或者归属被告并由被告折价补偿原告。租赁到期后。被告态度强硬,无视钢结构库房、混泥土场地及门卫房、围墙均为原告投资建造的事实,派人强行驱散场地上原告人员,强行霸占、使用库房场地,严重损害了原告权益。后查实,该土地的真正使用权人是川沙县公路管理所(现上海浦东新区公路管理署,即第三人),且该土地的用途为小苗圃基地即农用地,依据《土地管理法》等相关法律法规的规定,土地使用者转让、出租划拨土地使用权的,必须持有国有土地使用权证及地上建筑物、附着物等合法证件,向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请,且土地使用者、承包经营者不得将农用地改变用途用于建设用地,违反该规定的所签订的土地租赁合同应属无效合同。请求判令:1.原被告双方之间的《合作建设使用合同》、《补充协议书》为无效合同:2.依法判令被告赔偿原告投资建造钢结构库房、混泥土场地及门卫房、围墙及装修等实际花去费用共计3282625元;3.依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告上海某物流有限公司辩称:1.原被告之间并非土地租赁关系,而是合作联营关系,即被告将其从川沙县公路管理所名下的苗圃基地租赁过来作为合作标的,由原告在土地上负责建筑钢结构库房以及附属设施,原告每年按照一定数额向被告缴纳合作收益,所以本案的法律关系属于联营合作合同纠纷并非土地租赁合同纠纷;2.被告到期收回原告建造的仓库以及附属设施是按照《合作建设使用合同》、《补充协议书》约定办理(《合作建设使用合同》、《补充协议书》条款约定,租期到期后,原告不续租时在15日内拆除库房及其附属设施,如不拆除,归属被告);租期到期后,被告向原告致发了律师函,询问原告续租意向。原告没有答复视为原告并无续租意向,其后原告没有按照合同约定在规定的期限内拆除建筑;3.原告主张合同无效,被告全额赔偿原告损失与事实不符。原被告在签订合作协议时,被告明确告知原告土地性质以及原告没有申办建设审批手续,自身承担相当过错。4.原告主张的赔偿额不具有事实依据。建议法院主持司法造价审计。按照司法审计结构按照使用年份折价计算。
【处理结果】
浦东新区人民法院判决如下:1、判决原被告间的《合作建设使用合同》、《补充协议书》无效;2、判决被告赔偿原告损失1763285元;3、诉讼费、司法鉴定费由原被告各承担一半。
【法律评析】
本案存在以下几个主要争议焦点:
1、双方对《合作建设使用合同》、《补充协议书》的合同性质存在着异议。原告认为,虽然涉案协议的名称为合作建设协议,但协议内容是被告将其租赁而来的土地转租给原告进行设施建设并由原告按期支付一定的租金,名为合作协议实为租赁协议,且被告每期出具给原告的发票上收费项目记载的也是土地租金;被告认为:双方属于合作联营关系,被告将土地为俄合作标的参与原告的合作,由原告负责经营土地收益,并每年按照一定标准与被告分配收益,且协议明确约定为合作建设协议,发票收费项目之所以开具为土地租金是为了方便原告的财务记账。法院认为:原被告之间签订的《合作建设使用合同》、《补充协议书》名为合作建设协议,实为土地租赁协议。被告主张合作联营与事实不符,联营关系是共担风险共享收益,本案中不论原告有无收益每年每期均要按照一定标准支付被告租金,明显不符合合作联营的特征,且被告在每期的发票上明确记载为土地租金。故双方之间属于土地租赁合同关系。
2、双方对合同的清算条款效力存在异议。原告认为:虽然《补充协议书》对合同终止后的后续清算事宜做了明确约定即租期到期后,由原告申请续租,如不申请,原告须在15日内无条件拆除场地上库房及其附属设施,否则归属被告。该约定属于无效约定,且被告在寄送续租意向函的时候故意寄往原告法定代表人的户籍地而不是原告的住所地,导致原告无法及时得知。被告认为其已经按照协议内容的约定程序向原告送达了续约通知,原告在约定的期限没有续约也没有拆除设施,按照本条合同清算条款,设施理应归属被告。法院认为:原被告约定的合同终止后的清算条款无效,《合作建设使用合同》、《补充协议书》违反了强制性规定以及被告未经土地使用权人的许可擅自转租属于无效协议。合同法规定的终止清算条款不随合同终止而终止的前提是合同未有效合同。涉诉协议均为无效协议,双方约定的时候清算条款亦为无效条款。
3、双方对合同无效原告是否存在过错存在异议。原告认为,合同无效全责在被告,被告故意隐瞒租赁土地为农用地性质以及擅自转租的事实与原告签订合作协议,致使原告斥巨资投入建设,造成合同无效的损失理应由被告承担赔偿责任;被告认为被告将此块土地在报纸上公开招标合作建设方,明确公开土地为小苗圃土地,原告按照招标公告与被告签订合作协议应当知道土地使用权人以及土地性质,况且双方在签订合作协议时被告明确告知此土地的相关信息,原告自愿投资此土地属于承担商业风险的行为,现合同无效,原告自身存在过错。法院认为:原告在与被告就涉案土地就行相关合作事宜时,须审查被告是否有权出租土地以及土地的登记信息。原告怠于审查土地的相关资料,即投资建设,不履行建设审批手续,造成损失,自身存在一定过错。被告声称其履行了告知义务,并无提供履行告知的证据。综合认定本案原被告双方的过程划分了原告承担无效合同损失的三分责任,被告承担七分责任。

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