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结合自己的办案经理，总结现实生活中因以他人名义购买房屋产生纠纷 的案例，希望广大读者从中收益，避免类似这样的纠纷发生。
{案例一}
以女友名义贷款买房情尽后女友拒绝还房
一个在美国学习工作了12年且具有丰富投资经验、已购买了8套住房的已婚男子王先（化名），怎么也没想到，自己会栽在婚外恋的情人手上。近日，浦东新区法院外高桥法庭就王先诉肖君（化名）房屋纠纷案作出一审判决，原告王先要求确认东高路某处房屋归其所有的诉讼请求不予支持。2001年初，王先和比他小十岁的肖君相识并相恋，当时肖还是一个在读大学生。2003年，王看中了东高路上的一处房产准备购买，但他已购买了8套房屋，并全部办理了相应的银行商业贷款，根据当时的贷款政策，王先如果要购买这第9套房屋就必须首付30％。他无法一下子拿出那么多首付款，便想到以肖君的名义办贷款手续，按揭合同、预售合同都以她的名义进行，这样首付只要20％。通过这种方式，王先支付了首付款并按时还款至今。然而，其后两人的感情不和，2005年9月“和平”分手。2个月后，肖君不肯将房屋“归还”给王先，王以要求确认房屋产权为由起诉至法院。
肖君代理人表示，东高路房屋的产权人登记为肖君，房屋的全部手续和房款都是她自己办理和支付的，和原告王先无关，不存在原告借其名义购房的事实。
王先向法庭提供了银行存折、户籍资料、收入证明以及电话录音等材料。王先称，当初购房时，肖只是个在校大学生，根本没能力支付10万元首付款。相反，自己却在当年5月拿出美元现钞兑换成9万多元人民币，可见首付款是他付的，此后的贷款也是他付的。
肖君的代理人则辩称，肖君有高薪收入的母亲和享受退休金的外婆，肖母每月3700元的收入，足以向女儿提供买房的经济来源，当初买房的所有手续和单据都是肖君亲自经手和保存的。
王先解释说，自己是有妇之夫，以情人名义买房的事不能让外人知道，所以把单据都放在了被告处。
肖君的代理人又向法庭提供了王先于2005年9月亲笔签名的字条一张，上面写明他与肖君终止恋爱关系，并将一切财产交接清楚，“交接清楚，自然也包括了这套房屋在内”。由于法庭辩论中双方各持己见谁也不肯让步，法院在开了四次庭后做出了上述一审判决。
{案例二}
借他人名义买房变更产权人遭拒法院判决产权归实际购房人所有
香港居民张女士借上海亲戚李先生之名在沪购买内销商品房，不料事后这位名义上的买房人竟以房屋所有人身份自居，拒绝张女士变更产权的要求，双方为此闹上法庭。近日上海市第二中级人民法院一审判决房屋产权归张女士所有。
1996年，由于当时政策规定境外人士无权购买此类房屋，香港居民张女士只得以上海亲戚李先生的名义与房产商签订内销商品房预售合同，并向银行办理了住房借款、抵押手续。此后，张女士按合约支付了首期、分期房款并按月向李先生的银行卡内存入现金用于还贷。1997年房屋交付后，张女士对房屋进行装修并和丈夫入住，直至2000年将房屋对外出租。
2005年9月，李先生取得房屋产权证，而内外销商品房已于2001年实行并轨。张女士向李先生提出变更房屋产权的请求，而李先生则以房屋已登记到自己名下，且该房屋是张女士资助自己购买为由拒绝变更。
上海市二中院审理后认为，在张女士购买房屋时，政策不允许境外人士购买内销商品房，但自2001年8月内外销商品房并轨后，有关规定表明，在此之前境外人士借用他人名义签订的内销商品房买卖合同应确认有效，因此本案中张女士借李先生名义签订的合同、协议均有效。张女士作为实际购房人，其变更产权人的要求得到法院支持。
{就案说法}
以他人名义购房风险多
我认为，大家在买房时有必要了解一下我国对房屋买卖的法律规定，并对日后可能产生的风险有所预测，这样才能更好地保护我们投资人的合法权益。
我国对不动产实行权属登记制，登记后所取得的产权证明为房屋所有权的唯一合法凭证，《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。因此，尽管实际上出资人购买了房屋，但由于购房合同或产权证上的名字并非自己，那么一旦名义上的购房人否认这种事实，且不配合房产过户，那么实际购房人如果不能拿出充足的证据证明自己是实际购房人，那么很可能就得将自己实际出资的房产拱手让人。
退一步讲，假如我们在主张房屋产权不成的情况下，可以选择主张债权，但也有可能遭遇血本无归的风险。原因在于，名义上的买房人可以将自己名下的房产进行转卖、抵押（取得权属证书的），得到的款项可能投资，可能消费，也可能隐匿，而实际投资人又不能向房屋的购买者主张权利，因为他们已支付了相应的对价，属于民法上的善意第三人，而民法又是保护这些善意第三人的。这样我们的风险就可能是赢了官司输了钱。当然，最危险的就是出于人情等方面的顾虑，连付款的任何证据都未保留，一旦发生纠纷，你就很有可能血本无归了。以他人名义买房应注意三个问题
我国《民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”在案例二中，张女士作为“实际购房人”最终胜诉，其实得益于其诉讼证据的充分性。由于该房产由张女士装修、居住并最后出租给他人，张女士在举证方面就具有很大的优势，例如她可以向法院提交装修合同书、居住证明和出租协议等，通过这些证据足以证明张女士已实际享有了对房屋占有、使用、收益和处分的权利。所以法院最终判决张女士胜诉。
从另一个角度来讲，如果张女士在以李先生名义购房后，没有对该房进行装修、居住或出租，而且与李先生又没有书面的协议，她想要赢得这场诉讼，将会有较大难度。
鉴于风险的存在，我们认为应尽量避免使用他人名义购买房产，以免因小失大。但各人情况毕竟不同，如果确非得已的话，也要注意以下几方面的情况：一是尽量选择可靠的、信誉好的人，对陌生的、不太熟悉的人宁可放弃；二是双方要签订明确的协议，约定好房屋权属的归属及产权过户的时间；三是保存好自己付款的证明，包括首付款及归还的银行的按揭，能从自己户头支付的最好从自己的户头支付。有困难的，最低限度也得要求名义上的买房人打收到房款的收条。这样的话，即使在发生纠纷的情况下，也可以向法院主张变更房屋的所有权，然后再凭生效的判决书到房管部门办理变更登记。即便在房屋产权主张不成的情况下，也要最低限度的确保自己的债权。
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