业主侵占绿地,物业公司有权提起诉讼

   原告：青岛某物业管理有限公司南京分公司(以下简称物业公司)。

    被告：徐某

    2005年3月10日，被告徐某、陆某与南京某房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）签订《商品房买卖契约》1份，约定徐某、陆某购买房地产公司开发的麒麟锦城10幢101室房屋1套，价款为323,470元。合同签订后，徐某、陆某一次性付清房款。合同中未就南阳台外的花园的使用权归属作出约定。原告物业公司受房地产公司委托对麒麟锦城小区进行前期物业管理。2005年10月1日，徐某、陆某办理了房屋交付手续。当日，徐某、陆某签署了中南麒麟锦城业主公约并与物业公司签订物业管理服务协议。该公约第三章第二条第5项规定：遵守政府有关部门关于房屋使用及装修的规定，不得擅自改变使用房屋及公共设施的用途、外观、结构；第8项规定：自觉维护区域的公共秩序和环境卫生，不得私搭乱建、乱停放车辆、随意占用绿地或破坏绿地、污染环境及制造噪音扰民。公约第五章第二条第6项规定：物业管理服务的内容有庭院绿地及其他设施的养护管理。公约第六章第二条第3项规定：不得在天井、庭院、平台、房顶、绿地、道路或其它公用部位、场地搭建建筑物，构筑物；第4项规定：不得侵占或损害道路、绿地、花卉树木、艺术景观和文娱，体育及休闲设施；物业管理服务协议第二条第9项约定，物业公司向徐某、陆某提供的物业管理服务的内容有：公共绿地、花木、建筑小区的养护与管理。2005年12月，徐某、陆某在对房屋进行装修时，将南阳台外的庭院进行了改造，在庭院里铺设水泥地、砌花台、建鱼池。该庭院周边有高50厘米左右的木栅栏围挡，常锦公司建设房屋时在南阳台上预留了出入门。徐某、陆某尚未领取房屋所有权证及国有土地使用权证。2005年11月1日、2006年3月21日，徐某两次签署整改通知单。2006年11月，原告向本院提起诉讼。审理中，徐某、陆某向本院申请证人出庭作证，证明在售楼处购房时，售楼人员曾口头承诺买一楼送花园。徐某提出其仅签署过一次整改通知，且其并未查阅内容。

原告诉称：被告徐某、陆某擅自将房屋南阳台外的公共绿地破坏，做成水泥地坪和鱼池，违反了《中南麒麟锦城业主公约》和《中南麒麟锦城物业协议》的相关规定，侵犯了小区其他业主的权益。要求二被告拆除水泥地坪和鱼池，恢复为原有的绿地。

    被告徐某、陆某辩称:原告物业公司无权作为本案原告起诉。房地产公司在销售房屋时承诺买一楼送花园，故其对阳台外的庭院有使用权，其改造花园他人无权干涉。改造花园时物业公司管理人员是知晓的，并未阻止，说明物业公司同意其改造。故不同意恢复原状。

    [审判]

    南京市江宁区人民法院经审理认为：被告徐某签署的业主公约及与原告物业公司签订的物业管理服务协议，系徐某、陆某的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故业主公约、物业管理协议均合法有效，对二被告有约束力，二被告应当依据公约规定及协议约定履行相应义务。本案中争议的焦点在于徐某、陆某对南阳台外的庭院是否享有独占使用权，对此该院认为，虽然证人证实售楼人员有过口头承诺买一楼送花园，但并未在商品房买卖契约中作出约定，且徐某未领取国有土地使用权证书，不能证明其对庭院享有独占使用权。据此，庭院有栅栏围挡及南阳台预留出入门，只能理解为徐某、陆某对该庭院享有一般使用权。根据业主公约及物业管理服务协议，徐某、陆某不能破坏原有绿地、对庭院进行改造。就物业公司能否作为本案原告主体的问题，该院认为物业管理服务协议及业主公约对业主占用绿地等涉及物业管理内容的事项已经作出了相关约定，双方作为平等主体具有相应的民事关系。对业主违反协议的行为，物业公司可以协议相对方的名义作为原告提起诉讼。徐某、陆某在审理中提出，物业公司人员在其改造庭院时未予阻止应视为同意其改造。对此，该院认为，物业公司向徐某、陆某两次送达整改通知又向法院起诉的积极作为表明，徐某、陆某的主张并不属实，不予采信。综上，被告徐某、陆某擅自改造庭院的行为已违反了业主公约及物业管理服务协议的约定，故对物业公司要求徐某、陆某拆除水泥地、鱼池、花台，恢复庭院绿地的诉讼请求，法院予以支持。该院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条之规定，判决如下：

被告徐某、陆某于本判决发生法律效力之日起60日内拆除水泥地、鱼池、花台，恢复庭院绿地。

    [评析]

    一、徐某、陆某对南阳台外的庭院绿地是否享有专有使用权

    为方便业主生活，开发商开发的住宅小区，必须有一定的与之配套的公用设施，如道路、绿地、物业用房等。有的开发商为了增加楼盘的吸引力，不会建造一些景观和服务设施供业主享用。根据现行法律政策及审判实践，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所等设施属于小区全体业主共同共有。这项针对小区公共空间权利归业主共有的财产制度，是以小区和建筑物的最终功能的实现为根本目的，而摒弃优先考虑投资者利益的取向而确立的。其原因在于小区内共有物业为住宅的必要配套设施，是业主实现居住目的不可或缺的条件。其目的在于限制开发商以重复售卖和其他再开发的形式擅自处置和改变公共区域用途的行为，从而实现社会公共利益的最大化。因此，就本案而言，被告徐某、陆某南阳台外的用栅栏围隔的庭院绿地应为全体业主共有是勿庸置疑的。

我国即将实施的《物权法》关于小区绿地的权属处理规则是：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。目前开发商将一楼的绿地围隔后出售或附赠给一楼业主的普遍行为能否归类于物权法特别规定的“明示”范畴。对此，笔者持否定的态度。其一，由于小区的绿地属全体小区业主共有，所以一楼业主即便通过买卖合同的方式受让或受赠绿地，客观上却并不能因此取得该绿地地块的土地使用权证。其二，开发商和一楼业主之间的约定改变了绿地使用权的享有方式，即由小区共同享有改变为一楼业主独自享有，损害了其他小区业主通过透绿栅栏享受景观的权利。因此，开发商的这种处置行为，违反了处分权的行使应当以合法的权属证明为基础，且以不损害小区业主公共利益为前提的法律原则，系无效的。物权法中的“明示”，应当理解为一种法律许可下的“明示”，并非开发商和部分业主通过协议的方式约定绿地归某个业主享有的“明示”。

    对于开发商将一楼绿地围隔而事实供一楼业主“使用”的问题，笔者认为应当理解为：绿地上所设的栅栏仅起到阻断通行、安全示意的作用，并不是确认一楼业主对绿地享有专有使用权的标志。事实上这也是被社会公众认可和接受的。在此前提下，一楼业主当然就不能破坏庭院绿地，更不可以在绿地上私搭乱盖其他的建筑，影响绿地美化环境的功能。

    综上，虽然徐某、陆某提供的证人证实售楼人员有过口头承诺买一楼送花园，但开发商与一层建筑单元业主单方面的约定，不能对抗全体业主的意志，属于无权处分的行为。因而不能确定徐某、陆某对南阳台外的庭院绿地享有专有使用权。

    二、物业公司能否以原告身份提起民事诉讼

    该案审理中，被告抗辩认为依据国务院颁布的《物业管理条例》的规定，擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的行为，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门依法作出行政处罚。中南物业公司的起诉不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应驳回中南物业公司的起诉。笔者认为，私权的救济渠道有多种，行政权和司法权均系合法救济方式，当然法律有特别规定的除外。《物业管理条例》作为行政法规，是实施行政规制的依据，不应当也没有排斥或限制民事主体依照民事法律通过民事诉讼方式获得司法救济的权利。就本案而言，物业公司当然可以请求行政主管机关保护业主公共利益，故本案属于人民法院民事案件的受理范围。 

     物业公司系在该小区业主大会尚未成立之前，由开发商指定的前期物业管理公司，前期物业管理公司的职能系受开发商的委托对小区进行日常的物业管理和公共设施的维护。本案中，被告徐某、陆某在验收房屋时与物业公司签订了物业管理服务协议，同时徐某、陆某还自愿签订了业主公约。而物业管理服务协议及业主公约对业主占用绿地等涉及物业管理内容的事项作出了明确的约定，这些约定条款均属民事法律关系性质，并没有违反法律、法规以及社会公共政策，尤其是没有损害小区全体业主的公共利益，故徐某、陆某应当遵从。徐某、陆某收房后破坏绿地的行为实质侵犯了全体业主的利益，因此，在业主大会尚未成立之前，物业公司作为物业管理协议的相对方，同时从履行物业管理者义务而对小区实施行之有效的管理的角度，作为原告起诉不违反法律的规定和法律原则的精神。