强制拍卖中保护优先购买权的两种方法

  发布时间：2015/3/26 21:35:34 点击数：

导读:优先购买权的实现必须具备两个要素：一是购买条件相同;二是基于同样的购买条件作出了愿意购买的表示。在法院拍卖程序中，理论和实践中对于优先购买权的保护有两种方法：一是“跟价法”，二是“询价法”。　　“跟价法…

优先购买权的实现必须具备两个要素：一是购买条件相同;二是基于同样的购买条件作出了愿意购买的表示。在法院拍卖程序中，理论和实践中对于优先购买权的保护有两种方法：一是“跟价法”，二是“询价法”。

　　“跟价法”是指由法院通知优先购买权人直接参与竞买，优先购买权人和竞买人一起竞价，实行价高者得。这种做法将优先购买权人视同一般的竞买人。因此，优先购买权人要行使和实现其优先购买权，必须同其他竞买人一样，按照拍卖公告的要求，进行竞买登记，交纳拍卖保证金，举牌竞买。

　　“询价法”是指由法院通知优先购买权人到拍卖现场，但不直接参与竞价，待经过竞价产生最高应价者后，由拍卖师询问优先购买权人是否愿意购买。如果其不愿购买，则拍卖标的即由最高应价者购得。如果其愿意购买，则拍卖师询问最高应价者是否愿意再加价，如果其不愿加价，则拍卖物由优先购买权人购得，如果其表示愿意，则在加价后再询问优先购买权人。如此反复，直至其中一人退出，拍卖才成交。

　　我国台湾地区基本上采纳了“询价法”，不同之处在于，不再询问最高应价者是否愿意再加价，只要承租人表示愿意购买，拍卖标的即归承租人购得，否则，归最高应价者。

　　2005年1月1日开始实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(以下简称拍卖规定)第十六条第一款规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人;如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”可见，该司法解释采用的“跟价法”是人民法院强制拍卖中保护优先购买权的统一方法。

　　“跟价法”要求优先购买权人行使优先购买权时，须以竞买人的身份举牌应价，在同等条件下享有优先购买权。所谓“同等条件”，主要指价格同等，还包括付款期限、交付方式同等，其他竞买人须遵守的拍卖程序、规则，承租人也应遵守。在其他人举牌应价后，有最高应价时，拍卖师高呼三声，此时优先购买权人可以表示以此最高价接受。如无人进一步出更高价，则卖给优先购买权人;如有更高出价，而优先购买权人不为表示的，则拍归最高应价者。按照“跟价法”，优先购买权人必须积极、主动应价，其优先购买权才能获得保护。